由于种种原因，许多楼盘都会出现更换物业服务企业的情形，在老物业撤场、新物业进场时，常出现账目不清、材料不全的情况，也容易造成业委会与新老物业服务企业的纠纷。本文将从一个由撤场引发的业委会诉老物业服务企业的物业服务合同纠纷出发，与大家探讨进场、撤场时的注意事项，并从律师视角提出建议。

案情简介：

A物业公司与某广场开发商签订了《前期物业服务合同》，作为前期物业服务企业，自2008年1月起至业委会成立并签署新的物业管理合同止为该广场提供物业服务。2017年12月23日召开业主大会，另外聘请了新的物业服务企业。因此，A物业公司的前期物业服务合同已达到约定终止条件，前期物业服务合同终止。

A物业公司在合同终止后，拒不退出物业区域，拒绝移交相关物业管理资料，双方就维修款项是否直接抵扣公共收益产生分歧，进而对应予返还公共收益数额产生分歧。原告经催告无果，依法于2018年7月10日召开第三次业主大会，形成决议，诉讼维权。

法院观点：

法院根据该广场业委会的申请，委托了会计师事务所就A物业公司撤场前该广场的公共收益结余进行鉴定（鉴定费用由业委会承担），原被告双方就审计确定的公益性收入金额存在争议，部分支出未经法定程序或不应算作公益性支出、存在擅自动用专项维修资金等。但是，业委会并未提供证据证明对金额的异议，故以审计确定的金额为准，业委会要求返还的公益性收入与结余无法得到支持。

就业委会请求A物业公司移交的文件资料，由于业委会并未提供被告具体持有未移交的文件名称、数量等，且在审计过程中，A物业公司已就涉案的部分文件资料进行举证和提供，故原告交付资料的请求也无法支持。

律师分析：

关于双方争议的物业公司可否直接用公共收益进行公共维修，法院已给出了明确的答案。小区公共收益的使用需要经过严格的程序，但是在实际经营活动中，部分物业服务人员在具体进行物业管理时，以“前期物业服务合同约定公共收益全部用于补贴物业服务企业”为依据随意使用公共收益，对于公共收益的支出不加以限制，甚至将公共收益用于弥补项目亏损。然而法律法规已对公共收益的使用进行了明确的限制，特别是《民法典》出台后，这一限制更加具体和明确。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”对于利用共有部分经营所得在扣除合理成本后应属于业主所有，物业服务企业侵占的，业主或者业主委员会有权要求物业服务企业返还。

《上海市住宅物业管理规定》第五十一条也对公共收益的用途作出了更加详细的规定，“公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。”根据上述规定，公共收益在业主大会议事规则以及管理规约中没有具体约定时，可以用于补充专项维修资金的不足，但业主若有明确约定公共收益的具体用途，则不能用于补足专项维修资金。在类似案例，如（2019）沪0101民初9377号中也有体现。关于“合理成本”的衡量，法院在具体案件的裁判中存在差异性，但也体现出共性的特征，如认可停车管理费的人员管理成本，而其他如房屋外墙广告、电梯广告、经营性用房出租、场地出租等事项，不太认可人员管理成本的支出是合理的支出。在诉讼中，举证证明合理成本支出的难度较大，除法定税费和能耗外，对于人员管理成本的支出系合理的支出这一主张很难进行举证，如无法充分举证，法院将判决物业服务企业返还扣除合理成本之后的经营所得。

在面临老物业撤场、新物业进场时，应当依据诚实信用原则履行自身的配合义务。《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”在更换物业服务企业的过程中，被更换的物业企业公共收益不移交给业主委员会、小区管理资料的移交都是常见的问题。

首先是管理资料的移交问题，哪些资料属于《民法典》中规定的“必须的资料”，行政法规对该条文进行了细化。国务院《物业管理条例》39条规定建设单位向前期物业管理公司移交资料，包括：“（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”但是司法实践中，如果没有移交资料更为具体的清单的话，在司法判决具体执行时很难确定物业公司具体提供的相关资料。正如案例中作为原告的业主委员请求物业公司提供相关资料，已根据《条例》原则的规定列举详细的移交清单，比如说具体的设备名称和资料及维修保养清单等。但是，在物业服务过程中形成的资料，如小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录，小区弱电系统、消防系统、水泵系统维修、养护记录，小区公共收益账册等，作为原告的业委会也应尽可能的向法院列明。

公共收益是利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，其法律依据是《民法典》第282条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。公共收益的主要来源是小区的停车费、电梯广告费和一些公共部位的租赁费用，一般是由物业公司代全体业主收取，在出现新老物业公司交接时，公共收益数额的确定、移交和支出的核算都容易产生纠纷。

在本案审计过程中，存在前期物业服务中由物业公司先行垫付的维修费用，这一部分费用发生在业委会成立之前，且不应由物业公司承担，即不应从物业服务费中抵扣，A物业公司认为应当在返还的公共收益中抵扣。本案中，法院认可金钱义务的抵扣。

但是，物业公司侵占全体业主公共收益返还，是对业主物权的侵害，而物业公司垫付的维修费用则是物业公司的无因管理行为，属于不同法律性质、不同法律关系，物业公司不应作为不支付公共收益的抗辩，而是另行诉讼。但是，需要说明的是如果物业公司就使用公共收益征求过业主意见，并获得了业主同意，这种情况下实际上是业主有意思表示愿意用公共收益承担维修费用，则可以从公共收益中扣除物业公司垫付的费用。

本案中，对于业委会申请的会计师事务所审计工作，A物业公司对审计行为是配合的，但是实践中有部分物业公司存在拒不提供收益的相关资料或不配合审计的处理的情况。对于物业公司拒不提配合时，法院会根据现有资料与情况酌情确定了公共收益，对于部分难以衡量认定的公共收益，业主委员会要举出证据存在难度，可能对业主委员会造成诉讼中的不利影响，故建议业委会在小区日常管理中，注重保留相关证据。