外墙渗水维修是涉及到物业服务企业的承揽合同纠纷，因其涉及业委会这一特殊的主体，涉及人员众多，且资金来源、确认程序都有其不同之处。本文笔者将从承办的一起外墙维修渗水承揽合同纠纷出发，与各位读者探讨物业服务环节各个主体在小区工程维修纠纷中如何明晰事实、适用法律以及纠纷解决方法，不足之处，欢迎各位批评指正。

案情简介：

2011年，A公司（维修单位，乙方）、业主大会（委托方、甲方）、B物业公司（代理方、丙方）签订《某小区屋面、外墙等零星维修工程合同》，约定了甲方和乙方责任，其中乙方接到房屋渗漏水等维修项目报修后，按双方认可的施工方案保质保量施工、维修；施工完成后，甲方委托丙方组织进行竣工验收；合同具体金额由乙方根据项目现场检测结果，列出项目维修方案，做出预算，并由甲方审核认可为准；乙方完成各项目的维修、施工，经甲方和报修小业主签字验收合格后，甲方支付给乙方维修款。

2020年4月，B物业公司工作人员在《某小区维修资金汇总表（房修第47批-147批）》上书写“以上费用未结算（物业）”并加盖了“B物业服务有限公司分公司第五服务中心"印章，该汇总表罗列了各批次维修金额，总金额为270余万元。A公司提供了上述汇总表中对应的各批次具体维修内容明细清单，清单中包含了维修的房号、维修内容、金额。业主大会表示总共通过维修资金支付了170余万元，支付时对应的是第1至46批次，但经核对，目前有110余元的已付款对应的房号、维修内容、金额与A公司汇总表中的房号、维修内容、金额一致。

法院观点：

法院认为，只有经业主大会和报修小业主签字的单据才可认定系A公司主张维修费的结算凭证，即工程报修单。A公司作为主张维修费一方应当持有其请求付款的工程报修单原件。A公司无法提供工程报修单原件，故应承担举证不利的法律后果。

涉案《维修工程合同》明确B物业公司为代理方，其接受业主大会的委托进行竣工验收，涉案合同第八条“付款方式”亦约定由业主大会向B物业公司支付维修费用。B物业公司系在收到业主大会的维修费用以后再转付给A公司，其仅为代付款人，故此无论是合同约定还是各方实际履行合同情况，均不能认定B物业公司是本案维修费的付款义务人，故B物业公司不应支付讼争维修费用。

律师分析与启示：

本案中，当事方均认可装修行为的发生，认可双方在《某小区屋面、外墙等零星维修工程合同》中对验收标准，付款方式的约定。因而在本案中，仅需要判断验收方式、实际维修的内容是否符合合同约定即可。通过对本案证据以及原告诉讼请求的分析，本案的争议焦点是《该小区维修资金汇总表（房修第47批-147批）》是否为可以作为A公司维修费用的结算单据？业委会和物业公司谁应当是支付维修费用的主体？

根据合同约定，虽然B物业公司受业主大会委托对A公司的维修项目组织竣工验收，但是A公司的维修费用应由业主大会审核决定。A公司未提供证据证明上述汇总表所载维修费用已经过业主大会的审核通过，故汇总表也不能证明A公司主张案涉维修费用成立，作为物业服务企业，要特别注意的是竣工验收工作要有业主委员会人员的参与确认，不应当擅自与施工单位验收。

笔者认为，这一过程亦体现业主大会这一主体的特殊性，因维修资金使用需要经过严格的法定程序，特别是在维修工作跨越多个自然年甚至经历多届业委会的情况下，容易导致账目混乱、程序性证据遗失等，对承包人产生不利影响。作为物业企业和工程承包人，应有意识地保留证据，特别是注重原始证据地收集和保留。

关于物业公司应否承担费用支付的问题，笔者认为，根据三方合同约定，B物业公司仅为代付款人，无论是合同约定还是各方实际履行合同情况，B物业公司并非以其自有款项独立对A公司承担付款责任，仅作为中间人代为验收与支付，不能认定B物业公司是本案维修费的付款义务人。

作为物业服务企业，在进行小区公共部位、公共设施设备维修工程时，一方面如同本案一样，要与施工单位和业委会一并签署三方协议，并明确物业企业所处的“代理方”的法律地位，而不是付有付款义务的甲方；另一方面，在工程完工验收，工程量价确认时要与业委会共同确认，如果没有业委会，要与维修相关的业主确认，并争取第三方居委会的确认或“见证”。对于涉及业主大会、业委会的承揽合同纠纷，除了需要注意在维修款项使用、表决程序等的特殊规定外，还应综合考量物业服务企业、小业主的情况，明确权利义务划分，同当事方签订具体、清晰的法律文书，内容包括但不限于付款方式、验收程序、验收方式、凭证单据等，不仅要处理好同业主大会的关系，还要注重发挥业委会、物业服务企业的协调作用，同小业主建立和谐的服务关系，为维护和谐的社区关系合作共赢。