不能让集体资产流失

    日期：2007-03-04     作者：曹小航    阅读：4,399次

顾玉红 律师案例  曹小航采写
    在这起有关房屋租赁的官司中，承租人是一家外资企业，上世纪90年代中期申请立项并投资建造了位于沪太路上的H大厦，后因为资金不足项目搁浅。出租人为集体企业，收购了9千多平方米“烂尾楼”，并完成了建造、装修工程。1999年底，出租人与承租人签订了《租赁合同》，约定：将H大厦一、二层出租给承租人经营使用，租期8年；在租赁期前5年内，如果承租人需要购买租赁的房屋，出租人必须以人民币800万元卖给对方。到了2003年，承租人提出购买租赁的房屋。但是，出租人眼看房价已翻了一倍多，心里十分不舍。他们不希望单位遭受巨大的财产损失，因而迟迟不愿协助承租人办理房屋买卖的过户手续。为此，承租人向法院提起诉讼。
    受出租人委托，上海市银星 律师事务所主任 律师顾玉红接手了这起棘手的案件。当时，出租人也认为该案合同约定非常清楚，官司难以打赢。但是，顾玉红并没有轻易地下结论。她从1988年从事 律师职业以来，就以善于运用证据突破案件见长，何况她专心钻研房地产、建筑工程等领域的法律业务已有10多年。她查阅了大量的资料，抓住了几个焦点问题：一是作为集体企业的出租人能否自行出售集体的不动产？二是在《租赁合同》里附加出售房产的条约是否符合法律规定？三是在出租人不愿意出售房产的前提下，承租人是否享有“优先购买”的权利？这三个问题对本案的输赢都是至关重要的。为此，顾 律师走访了房地局、国资委等政府部门，了解到国有、集体资产的转让必须经过法定程序，即出租人如果出卖约定的房屋必须报上级资产管理部门审核、批准，然后由专门的机构进行资产界定、评估等，方能依照市场价出售。这些禁止性的规定都是为了避免国有、集体资产的流失。经过调查，她心里有了底，立即向法院提供了国务院颁发的《产权交易规则》和《房地产转让办法》等，并向法庭阐述：双方约定的买卖条款虽然是双方当事人真实的意思表示，但集体资产未经上级有关部门的批准不得转让，该案中双方的约定违反了我国法律的禁止性规定因而无效；法律规定房地产买卖必须签订正式合同，明确坐落、价格和交付条件等具体内容，该合同形式上也不合法；在出租人不愿意出售房地产的情况下，承租人没有“优先购买”的法律条件。
    法院经过庭审调查后充分认可了顾玉红 律师的意见，一审驳回了原告的诉讼请求。原告不服又提起上诉，二审法院经过审理后依照法律和事实驳回上诉，维持原判。顾 律师在胜诉的同时，详细地将国有、集体资产处置的相关规定和程序向委托单位进行了宣传。