从买卖合同新司法解释透视房地产案件新变化——徐汇律师之家第二十九期沙龙活动

    日期：2012-07-11     作者：徐汇区律工委    阅读：4,420次

2011年7月5日，上海嘉华律师事务所罗兴律师应邀做客律师之家，以“从买卖合同新司法解释透视房地产案件新变化”为题，从合同订立和效力、质量瑕疵及纠纷处理、违约责任的适用三个方面向与会律师解读最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释，并与律师进行互动，及时解答现场律师提问。

首先，罗兴律师简要介绍了预约的特性、独立契约和应当缔约区别以及最高院的新司法解释。其次，罗律师谈到合同订立和效力。他认为根据原法律条款内容，开发商在没有大产证权的前提下，预售商品房是一种无权处分，属于违法出售；而最新司法解释对于开发商预售商品房问题给予了新的定义，认为不管有无大产权证，开发商都能行使预售商品房行为，保护其预售权利。第三，罗兴律师提到质量瑕疵及纠纷处理。他从二手房的质量保证、开发商推出的精装修质量保证以及房屋附属设施的质量保证三个方面展开讨论，并深入探讨后续修理费用负担问题及标的物质量而引发的减价责任归属问题。最后，罗律师谈了违约责任的适用问题。他通过自身办理的案件经验，解读房价预期涨幅和违约金是否过高的关系。他认为房价在长远角度来讲有看涨趋势，在此类案件办理过程中，可适当提高赔偿金额。在办理动迁房交易案件中，卖方违约，买方以房价1倍作为违约金时，由于动迁房买卖涉及交易时间长，法院会酌情考虑评估违约金高低。罗兴律师还谈到，新司法解释的另一大亮点在于规定了定金与赔偿损失并用原则，同时定金和损失赔偿额、违约金和赔偿损失额总和不应高于因违约造成损失的30%。这是办理和审理案件人性化的体现。

在互动环节中，与会律师就动迁房交易时限、期房预售合同转让的合同效力问题、不动产是否能善意取得等问题向罗兴律师请教，并对买卖合同新司法解释相关问题兴趣甚浓，希望有机会能再次倾听相关专业律师的讲座，并细致入微地为青年律师答疑解惑。