云南律师热议《物权法》5大看点

    日期：2007-03-21     作者：黄华    阅读：2,872次

    昨日，新华社受权发布了今年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），各界人士争相研读条款。其实，这一部磨砺了13年、上百次改动、与13亿国民息息相关的法律自从它本月16日通过起，就一直是社会舆论的一大焦点。就其中与市民日常生活最相关的5大热点，记者昨日请到了中华全国律师协会理事、云南省律师协会及昆明市律师协会副会长、昆明仲裁委员会仲裁员、云南照耀律师事务所主任赵耀及云南大韬律师事务所公司法律部首席律师段志松、云南大韬律师事务所副主任丁大勇律师3位专家为大家一一解读。

看点一：如何保护合法私有财产？

物权法：明确平等保护公私财产

将于今年10月1日起施行的《物权法》规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

律师观点：

赵耀律师认为，《物权法》是新中国立法史上第一次全面系统地对老百姓的财产进行保护，对个人财产的保护程度作了一个非常重要的界定，明确了只要是通过自己的劳动或者合法手段获得的财产，都会受到保护。也就是说，只要能证明私人的财产不是非法取得的，都能得到保护，这也有利于更好地促进个人创造财富。

段志松律师和丁大勇律师认为，《物权法》进一步明确了物的归属，有利于定纷止争，充分发挥物的效用。《物权法》没出台前，由于法律规定的不完善，留有空白，大家认识模糊，因此时有纠纷，造成物的权属的不确定性，不利于物的效用的充分发挥。

看点二： 住宅用地70年后如何自动续期？

物权法：满70年后住宅建设用地使用权自动续期

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是将于10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定。

我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

律师观点：

赵耀律师认为，建设用地使用权在法律上属于用益物权范畴，由于住宅建设用地续期及是否支付土地使用费的问题，关系到广大群众的切身利益，因此，《物权法》在制定过程中权衡了社会各方的利益，否定了“申请续期”的提案，作出了“自动续期”的规定，解决了人们对住宅建设用地使用权期间届满后能否继续使用住宅用地的问题以及非住宅用地使用权期间届满后的续期问题，对于稳定物权关系具有积极作用；但对于续期是否缴纳相关费用问题，比如说续期的费用如何缴纳、缴纳多少等问题则未在《物权法》中加以明确规定，这有待于将来的立法中加以论证和解决，并制定具体的法律法规来予以规范。

段志松律师和丁大勇律师也认为，从操作层面看，“自动续期”这一规定是比较原则的，有待于国家具体规定的出台。

看点三： 小区公共场所权益如何使用？

物权法：小区车位车库应先满足业主需要

《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 律师观点：

赵耀律师说，建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的对建筑物的复合共有。该条把小区内的“道路、绿地、公共场所”的所有权归属作了明确的规定，从一定程度上避免了以往法律法规对小区内的“道路、绿地、公共场所”权属规定不明而引发的一些纠纷。

从《物权法》第六章的规定综合来看，公共场所上的出租等经营性收入分配问题以及业主在公共场所泊车交不交费应该由业主通过业主大会来共同决定。

根据《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据该条规定，车位的归属应该由当事人通过约定来明确。

段志松律师和丁大勇律师认为：对利用公共部分资源经营所得的收益（如用小区公共道路收取的停车费），应按业主所占的专有面积在小区的总建筑面积的比例进行收益分配；而业主使用公共部分资源（如个人停车）的也应当交费，否则对没有使用的业主就是不公平的。至于规划开发的专用停车库或停车位，开发商是可以进行出售的，但小区内的业主有优先购买权。

看点四： 哪些东西可以抵押？

物权法：法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押

昨日公布的《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

《物权法》规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。《物权法》规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。

律师观点：

段志松律师和丁大勇律师认为：这一条规定相比过去的《担保法》，是更加明确具体了。这一规定可以使权利人充分行使物的另一重要权利担保物权，使物在不改变所有权或占有现状的情况下，而具有了融通资金的功能，从而拓宽了人们的融资渠道，对个人投资、消费都有好处。

看点五： 农村宅基地如何转让？

《物权法》：宅基地使用权取得适用土地管理法等法律

《物权法》对于农村宅基地的转让，在第153条作了如下规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

律师观点：

赵耀律师说，这一规定，一是让位于土地管理法，二是让位于国家的有关规定，而国家的有关规定包括行政法规、规章甚至于规范性文件，一方面以法律形式公开允许转让，但如何转让则适用土地管理法等法律和国家有关规定，从而保持了很好的原则性和灵活度。

同时根据《土地管理法》相关规定，一般而言，目前农民的宅基地使用权只能在住房发生转让时，才可以随之一并转让，其他情形下的转让都是违反法律规定的。

段志松律师和丁大勇律师认为：根据《物权法》，农村宅基地可以自由转让这一说法是不确切的，农村宅基地属于用益物权，它的行使是要受一定限制的，根据《物权法》153条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。但目前这些法律法规尚未做出修改，而根据这些法律法规，集体所有的土地其使用权（含宅基地）只能在集体内部成员之间依法转让，而不能转让给集体之外的人，比如非集体成员的城镇居民。所以，“农村宅基地可以自由转让”这说法是对《物权法》有关规定的一个误解。