名律师解读身边《物权法》

    日期：2007-11-12     作者：叶锡环 俞春江 翁逻沿 卢胜桂    阅读：3,119次

    《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)今年10月1日正式实施，迄今已有一个多月。这部法律在酝酿过程中就备受社会各界关注，对于民营经济发达的温州有着怎样的现实意义？与普通市民之间有着怎样的密切联系？

《物权法》共5编19章247条，光念一遍至少也要一个多小时，而且有许多新的提法和法律术语，如果仅靠我们自己去读，恐怕存在一定的难度。为此，本期《政情民意中间站》特地邀请童平宇律师，结合房屋买卖、抵押及物业管理中出现的真实案例，择要解读这部与我们每个人都息息相关的法律。

“物权”究竟为何物

《物权法》中的“物权”到底怎么理解？童平宇认为，《物权法》中所指的“物”，是指能够为人类所需要、并能加以控制和利用的“物质财富”，如土地、森林、矿藏、车辆、船舶、房屋等，能够移动而又不损失其价值的“物”，称为动产；不能移动或移动会损失其价值的“物”称为不动产。《物权法》就是解决这些动产和不动产的归属与权利问题。

“实际上，物权仅仅是财产权的一种，说白了就是跟衣食住行四个字关系最密切。”童平宇解释，财产权有四种：债权、股权、知识产权，还有一种就是物权。我们不仅在生活中碰到很多物权，在生产经营中也会碰到很多物权。比如温州的民营企业大都从家庭小作坊起步，刚开始资产不多无所谓，现在企业发展壮大了，包括设备在内的资产数目惊人，这个权利怎么保护，就逐渐提到议事日程上来，于是《物权法》就应运而生了。

[案例一]一间店面“嫁”两次

一位市民因急着用钱，以200万元的价格卖掉了一间店面，但这间店面正在开发还没有交付。双方签订协议后，200万元一次性付清。这位市民拿到钱之后没多久，店面价格突然猛涨到300万元，于是他打起了如意算盘，把这间店面又卖给第二个人。第二个人不知道这间店面已经卖过一次，同意先付200万元，剩下100万元等过户手续的时候再给。结果，这位市民与第二个人办理登记过户手续后，第一个买店面的人发现了其中的隐情，他要求把店面登记在自己名下，三方矛盾闹得不可开交。

[解读]第一个买店面的人尽管签订了合同并付清了钱，但这间店面最终还是归第二个人所有。

“因为合同生效，不等于物权生效。”童平宇说，第一个买店面的人虽然没有违反合同行为，但他没有登记过户手续。第二个人登记过户手续后，物权就生效了，因此法院把店面判给了第二个人。第一个买店面的人可以按照《物权法》规定，向这位市民要求赔偿损失，既要拿回200万元，还要他“吐”出100万元的出售差价，使这名一房两卖、有恶意行为的市民从中得不到好处。

[场外声音]如果我是第一个买店面的人，你有什么好的建议，让我避免出现这样的事情？

[答问]根据《物权法》的规定，有一项申请预告登记制度。你买了店面，马上要去房管局申请预告登记，如果出现一房两卖的情况，房管局电脑一查询，第二个买店面的人就无法登记了。所以大家要利用好这个制度，保护自己的权益。

[案例二]一套房子卖了再抵押

一位市民把一套房子卖给老王，老王付了部分房款，没有登记过户，之后这位市民又把这套房子作为抵押物抵押给老李，借了一笔款，双方签订了合同，办理了抵押登记，对此老王毫不知情。后来，这位市民做生意亏了，老李要他的房子，老王闻讯急了：“这套房子已经卖给我了，你怎么又拿去抵押，我买在前，你抵押在后，房子应该归我。”这下该怎么办呢？

[解读]这件事跟案例一有点相似，也就是说，抵押权登记了，它就可以对抗你的买卖。老王的买卖没登记，但是老李的抵押有登记，因此抵押权优先。最后只能这样处理：这位市民先把房子卖掉，把钱还给老李。房子被卖了，老王只能去找卖房子的这位市民要钱，但人家已经是既没房子又没钱，不知何年何月才能要回来。

[场外声音]买二手房存在着一定的风险，究竟怎样才能保护自己的合法权益呢？

[答问]在房屋买卖或者抵押过程中，一定要尽快去房管局登记。如果碰到有争议的产权问题，还要申请异议登记，就是提出不同意见的登记。

比如两兄弟分家，分家以后房子的产权要重新登记。结果老大去登记时，把共有墙全部登记在自己的名下。照理说，共有墙应该是登共有的，老二发现后马上提出意见，因为今后他要装修就不能动这道墙了。这时，老二可以向房管部门提出异议申请，房管部门受理后，经查实可以将其变更过来，免得日后增添麻烦。

[案例三]一辆出租车卖两次

有一位出租车司机，出租车也是自己的，因为家庭变故缺钱，就把出租车卖给了邻居。双方签订协议，钱款付清后，出租车司机请求邻居把出租车倒租给他开。邻居同意了，但他没有去办理过户手续。司机把出租车开走后，很快又卖给了另外一个人，并去车管所办理了登记。纠纷发生后，这辆出租车应该归谁呢？

[解读]肯定属于登记过的人。《物权法》非常强调登记，车辆是动产，交付生效，但登记之后，你的物权效力才是最强的，可以对抗第三人。邻居虽然是第一个买出租车的人，取得了物权但没登记，第二个买车的人物权登记了，效力更大。

[案例四]不乘电梯能否不交费

一位老太太住在某幢大厦二楼，为节省费用决定不乘电梯。于是就告知物业或者业主委员会，从某月某日起，全家人进出全部走楼梯，所以电梯费就不交了。随后，这家人确实都不乘电梯，邻居也可以作证。这个电梯费，她到底要不要交呢？

[解读]不乘电梯同样要付钱。按照《物权法》规定，电梯是小区居民的共有配套设施，你可以放弃权利，但不能放弃共有部分的义务。你不乘电梯是你的权利，但是交钱是你的义务，不能放弃。

[案例五] 7楼漏水5楼遭殃找谁说理

一位市民家住某幢大厦501室，701室房东将房子出租给别人居住。前段时间，701室卫生间往楼下漏水，经过601室顺势漏到501室。因为601室的钥匙还在物业手里，业主还没搬进去，501室主人只好去找701室讨说法。不料对方振振有辞：这个事情你不能找我，6楼被我漏得一塌糊涂都没意见，你住在5楼为什么有意见？5楼居民应该去告谁呢？

[解读]7楼这个人缺乏法制观念。虽然7楼的水漏到6楼跟5楼没有什么关系，问题是你漏到5楼来了，侵害了5楼的权益。只要有证据，就可要求对方赔偿，可以把房东和租住人一起告上法庭。

滴答！

楼上的，再这样滴下去，我就告你了！

滴答！

物权法

[案例六]

小区道路停车能否收费

市民林女士最近买了一辆新车，因为车位紧张，每晚她只好把车辆停放在小区公共道路上，谁知物业工作人员要求收取停车费。林女士很纳闷：小区道路是共有的，物业凭什么要收小区居民的停车费？

[解读]小区公共道路上的停车位，应该要收费，可以由物业去收。不收不公平，收了才公平，为什么呢？你有车我没有车，你停车，你不交费，等于你占用了我的资源，如果由物业收了费，用于小区的其它建设和开支，那我也从中受益，这不就公平了吗？

[案例七]夫妻共有房屋单方能卖吗

有对夫妻婚后共同购买了一套房子，产权证登记在男方一人名下。根据《婚姻法》的规定，婚后所得的财产是属于夫妻共有的财产，出售房屋必须夫妻共同到场才能生效。《物权法》出台以后，是否意味着只要男方一人跟买方签订买卖合同，就会生效呢？

[解读]我认为，买者如属善意取得，买房有效。因为从法理上讲，夫妻俩买了一套房子，登记在男方一人名下，这实际上表明女方授权男方一人享有物权，也授权男方一人可以处分房产。如果买方不知道该房的确是夫妻共有，又是按市场价买的，且已进行物权过户登记，属于善意取得。妻子不能向买者主张返还房屋，但可以要求男方赔偿财产损失。如果产权登记时，登记为夫妻共有的，买方就有义务要求夫妻俩一起来签字，否则买卖无效。

[嘉宾简介]

童平宇，国家一级律师、温州市律师协会会长。1988年创办浙江平宇律师事务所。该事务所曾获全国先进律师事务所、全国优秀律师事务所、全国法律援助先进集体称号，个人曾获全国优秀律师、浙江省十佳律师称号，曾发表法学论文六十余篇。