南京袁涛律师：物业管理条例尚有多处空白亟待完善

    日期：2007-09-13     作者：搜房网    阅读：2,910次

    

袁涛：江苏启东人，南京大学法学学士，江苏苏源律师事务所执业律师，2006年3月组建中国房地产律师网，并负责网站常务法律顾问事宜。对于物业小区问题有着多年的研究。日前，袁律师向记者详细阐述了南京物业行业的现状，并提出当前物业管理条例中还存在许多空白有待填补和完善。

袁律师说，自2003年物业管理条例公布之后他就一直在密切关注，而新出台的《物权法》中对于物业行业的规定也只是一带而过，至今仍有诸多法律空白有待填补和优化：一、物业企业的职责定义不明确。当前的物业做了很多开发商该做的事，管了很多不该管的，而应该有的服务内容却不明确。长期以来，物业被定义为“管理”，这对双方都起到了误导作用，不利于业主地位的平衡。二、物业企业生存机制保障不充分。很多物业企业都处于“保本”甚至是开发商贴钱的状态，没有更多的精力和财力投入到提高物业服务水平和人员素质上，更不想扩大规模、建立品牌。他们的收费保障特别薄弱，当业主不肯缴纳违约金时，他们也无力付出高于物业费本身的时间成本和律师费。袁律师称，即是物业胜诉，但在执行收费的过程中依然困难重重——毕竟法律上胜诉的物业，很可能在道义上存在问题。所以是否该强制执行收缴物业费，一直备受争议。三、业主自制保障弱。目前的法规依然没有关于业主委员会组建的详细规定。而在委员会人员组成上，彼此不是很熟悉的业主也很难推荐。于是业主委员会的组成时常被物业运作，当业主委员会成员都是物业的“亲信”时，业主便失去了主动权。另外，法规对业主委员会能否成为诉讼主体也没有明示，一旦有诉讼，谁来出面、承担诉讼成本这都是个亟待明确的问题。四、对于业主自身利益保障薄弱。《物权法》虽然规定车位等归业主共同所有，但试想哪个开发商会等到《物权法》正式实施还无所动作？车位早被他们卖掉了。此外，每户业主所享有的投票权到底该按房产面积算、人员算还是其他？应该首先保证商业驻户的利益，还是首先保证普通住宅业主的利益？有的小区甚至规定单身公寓的业主没有投票权，显然这也是不公平的。业主的后续监督的权利如何体现，目前依然是个空白。

小区“一把手”素质有待提高

袁律师说，目前南京具有一级资质的物业公司就有10家，被评为“优秀物业”的更是不胜枚举。然而他走访了不少优秀物业所管辖的小区，却发现这里的业主对物业的评价依然不高。南京的物业公司缺的不是指标和规范——绝大多数物业的工作都能达标，缺的是内化到某一层面时体现出的素质。打个比方，目前物业公司在小区内的“一把手”要数“管理处主任”，而据他所知，这些主任们大都是40-50岁的年纪，有从公司后勤等岗位调配过来的、有靠亲属背景安排进来的……他们缺乏与时俱进的管理理念，很多人抱着“把份内的事做完就行、反正有开发商养着”的思想，对业主的宣传、引导以及对物业品牌建设的意识都很薄弱。当然，这也从另一个方面体现了物业行业的市场化没有做好，无法获得较高的收益来吸纳优秀的人才。

袁律师提到，曾有位物业公司老总的一句话给他留下十分深刻的印象：“物业要注重‘显性化服务’。”小区公告栏就是显性化服务的窗口之一，却没有得到物业的重视，很多小区的公告栏都是一片狼藉。其实小区公告栏是物业与业主交流的窗口、是物业展示自己服务的平台。只有让业主知道物业在做些什么，并认同物业的服务，才能缓解物业的收费压力。

矛盾根源：老子的债儿子还

袁律师说，物业与业主之间的矛盾日益激化，但真正通过业主委员会“弹劾”物业的却很少。毕竟多数业主还是怕麻烦，觉得差不多也就行了，换个物业也不见得更好。一般情况下，业主实在是被开发商这个“老子”的遗留问题给惹毛了，才会把气撒在物业这个“儿子”的头上，义无反顾要换物业。——比如开发商在房屋销售时期承诺了24小时供暖、保证房屋质量等等，交接到物业手上又无法兑现。虽然物业费也是双方的关注焦点，但却极少有业主是因为物业费而要“弹劾”物业的。

寻找适合南京的收费模式

袁律师说，目前南京物业的问题收费模式有3个，一是开发商为了高价售房，不考量自身的物业服务能力，盲目定下高标准；二是压低收费标准，把小区定位成经济性住宅；三是像万科一样，提出高服务水平、低收费标准的概念。而他总结出最适合南京物业行业的收费模式是：适当提高收费标准，并尽量在能为物业“造血”的配置上获取收益，比如商铺和车位管理、业主俱乐部等等。袁律师解释，物业收益低并不利于行业发展。现在很多物业公司都依附于房产公司无法“断奶”，就是因为利润太低，仅能保本，甚至还得靠开发商贴钱维持营运。他们不思进取、也不更新设备，为了节省人员开支，小区3个大门关掉2个、保洁员也从5个降到3个……到要续约的时候，业主会认为物业服务不到位而要求降低物业费。久而久之成为恶性循环。袁律师说，他希望物价部门能适当放宽对物业费的审核，给物业费一些浮动的空间，这样才有利于物业服务序长久良性运作。